Mahmutlar bölgesinde emlak

Alanya Mahmutlar Mahallesi: Ev Almadan Önce Bilmeniz Gerekenler

Mahmutlar, 2025 yılı sonu itibarıyla 51.222 kişilik nüfusuyla (TÜİK, ADNKS) Alanya'nın en kalabalık mahallesidir. Nüfusu Akseki, Demre ve İbradı gibi birçok Antalya ilçesini geride bırakır; bu nedenle bölgede ilçe olma tartışmaları sürmektedir. Mahalle, Alanya merkezine yaklaşık 12 km uzaklıkta, Kestel ile Kargıcak arasında, sahil şeridinde yer alır. Alanya'da en geniş konut arzına sahip bölgedir ve m² fiyatları komşu mahallelerin çoğundan düşüktür.

Rakamlarla Mahmutlar (Ekim 2026)

Fiyat ve kira verileri Emlakjet'in 2 Ekim 2026 tarihli bölge verilerinden alınmıştır.

Konum ve ulaşım

Mahmutlar, deniz boyunca birkaç kilometre uzanır ve Toros eteklerine doğru yükselir. D-400 karayolu mahalleyi batıda Alanya merkezine, doğuda Gazipaşa'ya bağlar. Karayoluna paralel uzanan Barbaros Caddesi, mahallenin ana ticaret aksıdır.

Alanya merkezine belediye otobüsleri gün boyu çalışır; yolculuk trafiğe göre 20–30 dakika sürer. En yakın havalimanı yaklaşık 31 km mesafedeki Gazipaşa-Alanya Havalimanı'dır. Antalya Havalimanı ise 135–138 km uzaklıktadır.

Plajlar ve sahil yolu

Mahmutlar, Alanya'nın en uzun sahil şeritlerinden birine sahiptir. Deniz boyunca bisiklet yolu, kafeler ve halk plajlarına çıkışları olan bir yürüyüş yolu uzanır. Plajlar geniş, kum-çakıl karışımlıdır ve denize giriş çoğunlukla sığdır.

Alıcılar için önemli bir ayrıntı: Mahmutlar'ın büyük bölümünde konut alanı ile plaj arasında D-400 karayolu bulunur. Karayolu ile deniz arasındaki siteler daha pahalıdır. Yamaçtaki daireler daha uygun fiyatlıdır ve çoğu zaman hem deniz hem dağ manzarası sunar.

Günlük yaşam: market, pazar ve sağlık

Barbaros Caddesi ve çevresinde günlük ihtiyaçların tamamı karşılanır: Migros dahil zincir marketler, küçük alışveriş merkezleri, bankalar, noterler, veteriner klinikleri, spor salonları ve restoranlar. Bölgede geniş bir yabancı nüfus yaşadığından birçok işletme Rusça ve İngilizce hizmet verir.

Ticaret Bakanlığı Hal Kayıt Sistemi'ne göre Mahmutlar'da haftada iki semt pazarı kurulur: Salı pazarı Cumhuriyet bölgesinde, Cumartesi pazarı Yeni Mahalle bölgesinde.

Sağlık hizmetleri için mahallede Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi'ne bağlı Mahmutlar Semt Polikliniği bulunur. Hastanenin ana binası ve büyük özel hastaneler Alanya merkezde ve Oba bölgesindedir.

Okullar ve anaokulları

Mahmutlar'da devlet eğitiminin tüm kademeleri mahalle sınırları içindedir:

• ilkokullar: Mahmutlar İlkokulu, Mahmutlar Halil Ülker İlkokulu, Mahmutlar 50. Yıl Ahmet Keşoğlu İlkokulu, Mahmutlar Kılıçaslan İlkokulu, Mahmutlar Selçuklu İlkokulu;
• ortaokullar: Mahmutlar Ortaokulu, Mahmutlar Halil Ülker Ortaokulu, Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu, Mahmutlar İmam Hatip Ortaokulu;
• lise: Mahmutlar Şükrü Kaptanoğlu Anadolu Lisesi;
• özel anaokulu: Özel Mahmutlar Akademik Zeka Anaokulu.

Okullar yoğundur: yalnızca Mahmutlar İlkokulu'nda 900'ü aşkın öğrenci eğitim görür ve okul ikili öğretim yapar. Özel kolej arayan aileler genellikle Alanya merkez ve Oba'daki okullara yönelir.

Mahmutlar'daki siteler

Konutların büyük bölümü havuz, fitness, sauna, güvenlik ve jeneratör sunan sitelerdedir. Satış ilanlarında sıkça yer alan siteler arasında Azura Park, Yenisey Tower, Alden 3, Ceray Tower ve Ceray Park, My Marine Residence, Gold Sun Deluxe, Marco Palace Residence, Euro Residence 4, Ensar ve Tezel 3 bulunur. Bütçe dostu seçenek arayanlar için deniz manzaralı TOKİ konutları da mevcuttur.

Fiyat aralığı geniştir. Eylül 2026'da Azura Park'ta 80 m² eşyalı 1+1 daire 5,35 milyon TL'ye, 186 m² 3+1 daire 15,9 milyon TL'ye ilan edildi. Alden 3'te deniz ve kale manzaralı 2+1 daire 14 milyon TL'ye satıştaydı. Site dışındaki eski binalarda 2+1 daireler 3–4 milyon TL'den başlar.

Satılık daire fiyatları (Ekim 2026)

Mahmutlar'da ortalama satılık daire m² fiyatı 59.485 TL'dir ve son bir yılda %17,8 artmıştır. En ucuz ilan 2 milyon TL, ortalama bina yaşı yaklaşık 7'dir. İlanların 414'ü krediye uygundur; bu, konut kredisiyle alım planlayanlar için geniş bir seçenek demektir. Emlakjet verilerine göre son bir yılda fiyatların en düşük olduğu ay Kasım olmuştur.

Alanya'nın diğer mahallelerinde ortalama m² fiyatları:

Altyapısı tamamlanmış popüler sahil mahalleleri arasında m² fiyatı Mahmutlar'dan düşük olan yalnızca Avsallar'dır.

Kira getirisi

Mahmutlar'da ortalama aylık kira 26.439 TL'dir. Kiralar son bir yılda %27,8 artarak satış fiyatlarından hızlı yükselmiştir. Uzun dönem kiralamada ortalama bir daire yaklaşık 19 yılda kendini amorti eder; bu da yaklaşık %5,3 brüt getiri anlamına gelir.

Sezonluk kısa dönem kiralama daha yüksek gelir sağlayabilir, ancak doluluk oranına bağlıdır ve 2024'ten bu yana Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir. Her daire için yönetim giderlerini de hesaba katarak getiri hesabı yapıyoruz.

Yabancılar için ikamet durumu

Mahmutlar, yabancı nüfus oranının sınırı aşması nedeniyle Temmuz 2022'de yeni ikamet başvurularına kapatılmıştı. Haziran 2026 başında Mahmutlar, Kestel, Avsallar ve Kargıcak e-İkamet sistemi üzerinden yeniden başvuruya açıldı. Bu gelişme, yabancı alıcı talebini ve dolayısıyla yeniden satış likiditesini doğrudan etkiler.

Yakındaki tarihi ve doğal alanlar

Mahalle içinde Naula antik yerleşiminin kalıntıları bulunur. Laertes Antik Kenti Gözüküçüklü üzerinden yaklaşık 8 km, sütunlu caddesi ve mozaikleriyle bilinen Syedra Antik Kenti ise Seki Mahallesi'nde 6–7 km mesafededir. Sapadere Kanyonu, Dim Mağarası ve Dimçay araçla yarım saat içinde ulaşılabilir.

Mahmutlar kimler için uygun?

Mahmutlar şu beklentilere uygundur:

• Alanya ortalamasının altında fiyatlarla geniş daire seçeneği;
• yürüme mesafesinde market, pazar ve hizmetler;
• kiraya vermesi kolay, havuzlu ve sosyal olanaklı bir site.

Sakin ve az katlı bir çevre istiyorsanız Kargıcak veya Tepe, merkeze yürüme mesafesi istiyorsanız Alanya merkez veya Oba daha uygun olabilir. Mahmutlar'da yapılaşma yoğundur, yüksek binalar çoktur ve D-400 yaz aylarında kalabalıktır.

Mahmutlar hakkında sıkça sorulan sorular

Mahmutlar'da daire fiyatları 2026'da ne kadar? Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık daire fiyatı 6,19 milyon TL, m² fiyatı 59.485 TL'dir. Sitelerdeki 1+1 daireler çoğunlukla 3–6 milyon TL, 2+1 daireler 3,5–9 milyon TL aralığındadır.

Mahmutlar'da kira getirisi ne kadar? Uzun dönem kiralamada brüt getiri yaklaşık %5,3, ortalama kira aylık 26.439 TL'dir (Ekim 2026).

Mahmutlar'da daire konut kredisine uygun mu? Ekim 2026'da Mahmutlar'daki 645 satılık daire ilanının 414'ü krediye uygun olarak listelenmiştir. Uygunluk her daire için tapu ve iskân durumuna göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Mahmutlar Alanya merkeze kaç km? Yaklaşık 12 km'dir; araçla veya belediye otobüsüyle 20–30 dakika sürer.

Mahmutlar pazarı hangi gün kuruluyor? Salı günü Cumhuriyet bölgesinde, Cumartesi günü Yeni Mahalle bölgesinde.

Mahmutlar yabancı ikametine açık mı? Evet. Haziran 2026'dan itibaren Mahmutlar'da yabancılar yeniden ikamet izni başvurusu yapabilmektedir.