Alanya'da daire satmak teknik olarak zor değil: tapu devri randevu sonrası tek günde tamamlanır. Asıl mesele, dairenizi doğru fiyata ve istediğiniz sürede satmak. 2026 sonbaharında piyasa birkaç yıl öncesine göre daha sakin: alıcı daha az, ilan çok ve pazarlık artık olağan.
Kısaca
- Süre: belgeler 1–2 hafta, alıcı bulmak birkaç hafta ile birkaç ay arası, tapu devri randevu sonrası 1 gün.
- Satıcı masrafı: kanunen satış bedelinin %2'si tapu harcı (toplam %4) ve satış yılının emlak vergisi.
- Değer artış kazancı: 5 yıl dolmadan satışta kazanç vergilendirilebilir; 5 yıldan sonra gerçek kişinin konut satışı genellikle vergiye tabi değildir.
- 1 Aralık 2026'dan itibaren: satış bedeli ödemeleri Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılmalıdır.
Piyasa 2026 sonbaharında: satış neden uzuyor?
- Ağustos 2026'da Türkiye'de konut satışları yıllık %14,7 geriledi. Yabancılara satış ocak–ağustos döneminde 13.141 adetle %6,3 azaldı.
- Politika faizi %37; kredi pahalı olduğu için alıcıların çoğu peşin alıyor. Bir sonraki faiz kararı 22 Ekim'de. Detaylar: TCMB faizi ve Alanya konut piyasası.
- Alanya'da fiyatlar TL bazında yıllık %18–23 arttı, dolar bazında ise neredeyse yatay. Bölge bazlı rakamlar: Alanya'da konut fiyatları 2026.
Yani piyasa çökmüyor, ancak alıcı piyasası. Alıcı onlarca benzer ilanı karşılaştırıyor ve acele etmiyor. Yüksek fiyatlı ilan aylarca bekleyebilir.
Acil satış mı, "düşmeden satayım" mı?
Paraya acil ihtiyacınız varsa: fiyatı ilan fiyatlarına göre değil, bölgenizdeki ve sitenizdeki gerçekleşen satışlara göre belirleyin. İlk 2–4 hafta en kritik dönem; doğru fiyatlı ilan hemen ilgi görür, yüksek fiyatlı ilan "eskir" ve fiyatı birkaç kez düşürmek zorunda kalırsınız. Pazarlık payı bırakın ve en düşük rakamınızı önceden belirleyin.
Fiyatlar düşecek korkusuyla satıyorsanız: panik yapmayın. TL bazında fiyatlar enflasyon ve inşaat maliyetleriyle artıyor, dolar bazında piyasa son bir yılda stabil, Alanya'da denize yakın arsa sınırlı ve faizler kademeli olarak düşüyor. Kimse gelecek yılların fiyatını garanti edemez; ancak yalnızca korkuyla, büyük indirimle satmak genellikle kârlı değildir. Paraya ihtiyacınız yoksa beklemek veya kiraya vermek daha mantıklı olabilir.
2022'de aldıysanız: 2022 rekor yılıydı — yabancılara 67.490 konut satıldı, bunun 21.860'ı Antalya'daydı. O dönemde alımların bir kısmı pazarlıksız ve piyasa değerinin üzerinde yapıldı. Bugün dolar bazında kârla satmak mümkün olmayabilir. Seçenekler: beklemek ve kira geliri elde etmek, 2027'de 5 yılı doldurup değer artış kazancı vergisinden kurtulmak ya da paraya ihtiyaç varsa piyasa fiyatından satmak.
Doğru fiyat nasıl belirlenir?
Benzer ilanlara değil gerçekleşen satışlara bakın, gerekirse SPK lisanslı bir değerleme raporu alın. Deniz manzarası, iyi bir site, bakımlı daire, eşya ve makul aidat fiyatı yükseltir; iskânın olmaması, hisseli tapu, borçlar ve yüksek aidat düşürür. Değerleme bedeli 200.000 $ ve üzeri ise ilanda belirtin: yabancı alıcı bu daireyle ikamet izni alabilir.
Adım adım satış süreci
- Belgeleri ve borçları kontrol edin: tapu kaydı (ipotek, haciz, şerh), iskân, emlak vergisi borcu, geçerli DASK poliçesi, aidat borcu olmadığına dair site yönetiminden yazı. Satış yılının emlak vergisini satıcı öder.
- Daireyi hazırlayın: küçük tamiratlar, gün ışığında fotoğraf ve video. Yabancı alıcılar çoğu zaman videoya bakarak karar verir.
- Fiyatı belirleyip ilana çıkın: gerçekleşen satışlara göre fiyat belirleyin, en düşük rakamınızı önceden netleştirin. İlanda konum, denize mesafe, oda sayısı, kat, manzara, iskân, aidat ve dairede kalacak eşyaları belirtin. Satış desteği: Alanya'da gayrimenkul satışı.
- Kapora sözleşmesi: bedel, kapora tutarı, devir tarihi, dairede kalan eşyalar ve cayma halinde ne olacağı yazılı olmalı.
- Yabancı alıcıda değerleme raporu: alıcı yabancıysa lisanslı değerleme raporu zorunludur; genellikle alıcı yaptırır, satıcı daireye erişim sağlar.
- Tapu randevusu: Web Tapu veya ALO 181 üzerinden. Satıcıdan kimlik (yabancı ise pasaport ve noter onaylı tercüme ile vergi numarası), tapu, geçerli DASK ve belediyeden rayiç değer yazısı istenir. Türkçe bilmeyen yabancı satıcı için yeminli tercüman gerekir.
- Ödeme ve devir: satış bedeli imzadan önce satıcıya ulaşmalı. 1 Aralık 2026'dan itibaren nakit, havale veya EFT ile yapılan ödemelerin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılması zorunlu hale geliyor; sistemin amacı mülkiyet ve ödemenin aynı anda el değiştirmesi. Başlangıç tarihi daha önce birkaç kez ertelendi, satıştan önce güncel durumu kontrol ediyoruz.
- Satış sonrası: abonelikleri kapatın veya devredin, site yönetimine bildirin, satış vergiye tabiyse ertesi yıl mart ayında beyanname verin.
Gerçek bedeli beyan edin. Tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Düşük beyan, harç farkı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riskini doğurur.
Satışta vergi: değer artış kazancı
Konut 5 yıl dolmadan satılırsa kazanç vergilendirilebilir. Alış bedeli, Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse endekslenir. 2026 satışları için istisna tutarı 150.000 TL; kalan kısım gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir ve ertesi yıl mart ayında beyan edilir. 5 yıldan sonra gerçek kişinin konut satışı genel olarak bu vergiye tabi değildir; miras kalan konutlar da kapsam dışıdır. Detaylar: 2027'de emlak vergileri.
Satıcı masrafları
| Masraf | Tutar |
|---|---|
| Tapu harcı | kanunen satıcı için %2 (toplam %4), paylaşım pazarlığa açık |
| Döner sermaye | 2026'da yaklaşık 6.700 TL, genellikle alıcı öder |
| Emlak vergisi | satış yılının vergisi satıcıya ait |
| Değer artış kazancı | yalnızca 5 yıl dolmadan ve kazanç varsa |
Sık yapılan hatalar
- Fiyatı komşunun ilanına göre belirlemek.
- Korkuyla, büyük indirimle satmak.
- Belgeleri son güne bırakmak (süresi geçmiş DASK, vergi borcu).
- Tapuda düşük bedel beyan etmek.
- 5 yıl dolmadan satmanın vergisini hesaplamamak.
Sık sorulan sorular
Alanya'da ev satışı ne kadar sürer? Belgeler 1–2 hafta, alıcı bulmak fiyata ve daireye göre birkaç hafta ile birkaç ay; tapu devri randevu sonrası 1 gün.
Şimdi satmak mantıklı mı? Paraya ihtiyacınız varsa evet, ancak ilan fiyatına değil piyasa fiyatına. Yalnızca düşüş korkusuyla satıyorsanız acele etmeyin: fiyatlar TL bazında artıyor, dolar bazında stabil.
Ev satarken hangi belgeler gerekir? Kimlik (yabancılarda pasaport, tercüme ve vergi numarası), tapu, geçerli DASK poliçesi ve belediyeden rayiç değer yazısı.
Ev satışında vergi ödenir mi? 5 yıl dolmadan satışta 150.000 TL istisnayı aşan kazanç (2026) gelir vergisine tabidir; alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenebilir. 5 yıldan sonra gerçek kişinin konut satışı genellikle vergiye tabi değildir.
Güvenli Ödeme Sistemi nedir? 1 Aralık 2026'dan itibaren konut satış bedellerinin geçmesi gereken, mülkiyet ve ödemenin aynı anda el değiştirmesini sağlayan devlet sistemi.
Kaynaklar: TÜİK konut satış istatistikleri (Ağustos 2026); Capital — 2022 yabancıya satış rekoru (TÜİK verisi); TCMB (Eylül 2026); Emlakjet, Endeksa ve TCMB konut fiyat endeksi (2026); NTV (28.09.2026) ve Property Turkey (30.09.2026) — Güvenli Ödeme Sistemi; Dural Hukuk (2026) ve PwC Türkiye — değer artış kazancı; Geçmez Hukuk (2026) — düşük bedel beyanı; Harbiye Hukuk — tapu belgeleri. Genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya vergi danışmanlığı yerine geçmez.
