Alanya hem yazlık arayan yerli alıcıların hem de yabancı yatırımcıların ilk tercihlerinden biri olmaya devam ediyor. Ağustos 2026'da Antalya, yabancılara konut satışında 599 satışla İstanbul'un ardından Türkiye'de ikinci sırada yer aldı. Bu talebin önemli bir kısmı Alanya'ya yöneliyor.
Ancak Alanya içinde fiyat farkları çok büyük. Aynı büyüklükteki bir 2+1 daire Demirtaş'ta ve Kargıcak'ta neredeyse iki kat farklı fiyatlanabiliyor. Villalarda ise fiyatlar 5,5 milyon liradan 220 milyon liraya kadar uzanıyor. Bu rehberde 2026 sonbaharı itibarıyla güncel verileri derledik: ortalama fiyatlar, mahalle bazında m² fiyatları, yıllık değişim, kira getirisi ve fazla ödememek için pratik öneriler.
Kısaca: Alanya'da konut fiyatları (Ekim 2026)
- Ortalama satılık daire fiyatı: yaklaşık 5,85 milyon TL (Emlakjet, Ekim 2026).
- Ortalama ilan m² fiyatı: 63.046 TL, yıllık %18,2 artış.
- Ekspertiz bazlı ortalama m² değeri (Endeksa, Haziran 2026): 59.938 TL, yıllık %22 artış.
- En uygun giriş fiyatı: 1,875 milyon TL'den başlayan daireler. Genellikle denize uzak, küçük ve eski binalardaki daireler.
- Villalar: ortalama 17,4 milyon TL, 5,45 milyon TL ile 220 milyon TL arasında.
- Ortalama kira: aylık yaklaşık 26.350 TL; brüt kira getirisi yaklaşık %5, amortisman süresi yaklaşık 20 yıl.
Veriler nereden geliyor?
Bu rehberde üç farklı kaynak kullandık. Her biri piyasanın farklı bir yüzünü gösteriyor:
- Emlakjet: satılık ilanlardaki ortalama fiyatlar. Bunlar satıcının istediği fiyatlardır; pazarlıkla gerçek satış fiyatı genellikle daha düşüktür.
- Endeksa: değerleme bazlı piyasa verileri. Genellikle ilan fiyatlarının biraz altında kalır.
- TCMB ve TÜİK: Konut Fiyat Endeksi ve resmi satış istatistikleri. Alanya özelinde fiyat açıklamazlar, ama genel eğilimi gösterirler.
Yani bir kaynakta m² fiyatının 60 bin, diğerinde 63 bin TL görünmesi hata değil, yöntem farkıdır. Tek bir rakam yerine aralığa bakmak daha doğru olur.
Alanya'da mahallelere göre daire fiyatları
Emlakjet'in Eylül–Ekim 2026 verilerine göre Alanya'nın başlıca mahallelerinde satılık daire fiyatları:
| Mahalle | Ortalama m² fiyatı | Yıllık değişim (m²) | Ortalama daire fiyatı | Kira getirisi |
|---|---|---|---|---|
| Kargıcak | 73.129 TL | +%29,1 | 10,24 milyon TL | %4,8 |
| Kestel | 70.037 TL | +%8,0 | 7,14 milyon TL | %5,0 |
| Saray | 68.502 TL | +%8,3 | 6,34 milyon TL | %4,5 |
| Oba | 67.132 TL | +%14,8 | 6,77 milyon TL | %5,5 |
| Güller Pınarı | 67.122 TL | +%15,0 | 6,85 milyon TL | ~%4,2 |
| Cikcilli | 65.391 TL | +%22,1 | 6,82 milyon TL | — |
| Konaklı | 61.212 TL | +%16,2 | 6,73 milyon TL | %3,7 |
| Tosmur | 60.579 TL | +%6,5 | 7,15 milyon TL | %5,4 |
| Mahmutlar | 59.485 TL | +%17,8 | 6,19 milyon TL | %5,3 |
| Avsallar | 58.389 TL | +%17,8 | 4,44 milyon TL | %5,8 |
| Demirtaş | 48.728 TL | +%11,5 | 4,78 milyon TL | %5,5 |
| Alanya ortalaması | 63.046 TL | +%18,2 | 5,85 milyon TL | %5,0 |
Tablodan çıkan sonuçlar:
Kargıcak, dairelerde Alanya'nın en pahalı mahallesi. Deniz manzaralı yamaçlardaki yeni siteler hem m² fiyatını hem de ortalama daire fiyatını yukarı çekiyor. Yıllık artış da en yüksek seviyede: %29. Ayrıntılar için: Kargıcak.
Kestel, Saray, Oba ve Güller Pınarı oturmuş orta-üst segmenti oluşturuyor. Okul, market, sahil ve sosyal donatıları hazır mahalleler. Kestel ve Saray'da m² fiyatları yılda yalnızca %8 civarında arttı, yani enflasyonun altında kaldı. Bu, piyasanın burada doygunluğa ulaştığını gösteriyor. Bkz. Kestel, Oba.
Mahmutlar, ilan sayısı bakımından en büyük pazar. Aynı anda 645 civarında satılık daire bulunuyor. Seçenek bol; 2 milyon TL'lik eski dairelerden lüks sitelere kadar geniş bir yelpaze var. Bkz. Mahmutlar.
Avsallar ve Demirtaş en uygun fiyatlı bölgeler. Ortalama daire fiyatı 5 milyon TL'nin altında. Merkeze uzaklığı sorun etmeyen, sakinlik ve fiyat arayanlar için uygun. Bkz. Avsallar, Demirtaş.
Tosmur ve Cikcilli merkeze yakın, sakin mahalleler. Cikcilli %22'lik artışla yılın öne çıkanlarından. Bkz. Tosmur, Cikcilli.
Endeksa'nın Mayıs 2026 verilerine göre yıllık bazda en çok değer kazanan mahalleler Bektaş (%60,35), Şekerhane (%49,37), İncekum (%49,12) ve Cumhuriyet (%47,32) oldu. Arsa tarafında ise Tosmur (%319) ve Kestel (%72) öne çıktı. Villa ve manzaralı daireler için öne çıkan Bektaş hakkında: Bektaş.
Alanya villa fiyatları
1 Ekim 2026 itibarıyla Emlakjet'te Alanya'da 313 satılık villa ilanı bulunuyor:
- ortalama fiyat 17,4 milyon TL;
- ortalama m² fiyatı 76.497 TL, yıllık %18,2 artış;
- en uygun villalar 5,45 milyon TL'den başlıyor. Genellikle denize uzak köylerdeki villalar ve tripleks evler;
- en üst segment 220 milyon TL'ye kadar çıkıyor: denize yakın, müstakil bahçeli villalar.
Villa için öne çıkan bölgeler Bektaş, Tepe, Kargıcak, Kestel ile Mahmutlar ve Konaklı'nın üst kısımları. Villada fiyatı dairelerden çok daha fazla deniz manzarası, arsa büyüklüğü, mahremiyet ve yapım yılı belirliyor.
Fiyatlar nasıl değişti: nominal ve reel artış
Alanya'da konut fiyatları TL bazında son bir yılda kaynağa göre %18–23 arttı. Bu rakamı enflasyon ve kurla birlikte okumak gerekiyor:
- TCMB Konut Fiyat Endeksi'ne göre Temmuz 2026'da Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık %25 arttı, ancak reel olarak %5,1 geriledi. Konut fiyatlarında reel düşüş dokuzuncu ayına girdi;
- aynı dönemde dolar kuru 41,59 TL'den 49,04 TL'ye çıktı (yaklaşık %18);
- dolar bazında Alanya'da fiyatlar son bir yılda neredeyse yatay seyretti (%0 ile %4 arası).
Endeksa'ya göre de Alanya, 2026'da Antalya'da fiyatı en yavaş artan ilçeler arasında yer aldı. Bu durum alıcı için pazarlık payının arttığı, acele etmeden seçim yapılabilecek bir piyasa demek.
Kira getirisi ve amortisman
Alanya'da ortalama daire kirası aylık yaklaşık 26.350 TL ve kiralar son bir yılda %26 arttı. Ortalama satış fiyatıyla karşılaştırıldığında bu, yaklaşık %5 brüt kira getirisi ve 20 yıllık amortisman süresi anlamına geliyor.
- Ortalamanın üzerinde: Avsallar (%5,8), Demirtaş (%5,5), Oba (%5,5), Tosmur (%5,4), Mahmutlar (%5,3).
- Ortalamanın altında: Kargıcak (%4,8), Saray (%4,5), Konaklı (%3,7).
Pahalı mahallelerde ödenen fiyat kira getirisinden çok konum ve manzara için. Yatırım amacıyla kiraya vermek isteyenler için Oba, Avsallar ve Mahmutlar daha mantıklı seçenekler. Günlük kiralamada sezon gelirleri daha yüksek olabilir, ancak 2024'ten bu yana izin belgesi şartı ve denetimler sıkılaştı.
Yabancı alıcılar ve fiyat eşikleri
Yabancılara satışta iki eşik fiyatları doğrudan etkiliyor:
- taşınmaz ile ikamet izni: 16 Ekim 2023'ten sonra alınan konutlarda ekspertiz değeri en az 200.000 dolar olmalı. Ortalama Alanya dairesi bu eşiğin altında kalıyor. Bu yüzden yabancı alıcılar büyük daireler, lüks siteler ve villalar arıyor. Ayrıntılar: taşınmaz ile ikamet izni;
- yatırım yoluyla vatandaşlık: en az 400.000 dolar. Bkz. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı.
Satıcıysanız ve alıcınız yabancıysa, bu eşikler ve kapalı mahalle durumu konutunuzun kime ve hangi fiyata satılabileceğini doğrudan etkiler.
Fiyatın dışında ödenecek masraflar
- Tapu harcı: tapuda beyan edilen değerin %4'ü. Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder, ancak uygulamada paylaşım her satışta ayrıca konuşulur.
- Döner sermaye bedeli: 2026'da yaklaşık 6.700 TL.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve abonelik işlemleri.
- Yabancı alıcılarda ek olarak: SPK lisanslı ekspertiz raporu ve yeminli tercüman.
- Aidat: basit apartmanlarda düşük, havuzlu, güvenlikli ve spor salonlu sitelerde yüksek olabilir.
Fazla ödememek için 5 öneri
- Toplam fiyata değil m² fiyatına bakın. 7 milyon TL Kestel'de uygun, Avsallar'da pahalı olabilir.
- İlan fiyatı satıcının istediği fiyattır. Alanya'da, özellikle ikinci elde ve kış aylarında pazarlık olağandır.
- Belgeleri kontrol edin: kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, iskan var mı, aidat borcu ve şerh var mı.
- Yapım yılına dikkat edin. 2000 sonrası binalar daha sıkı deprem yönetmeliğine göre yapıldı.
- Yalnızca fotoğrafla karar vermeyin. Gürültü, manzara, kat ve denize gerçek mesafe ilandakinden farklı olabilir.
Alıcıya ilk listeden tapuya kadar eşlik ediyor, her konutu satıştan önce kontrol ediyoruz. Güncel ilanlar için Alanya emlak kataloğumuza göz atabilirsiniz.
Alanya ev fiyatları hakkında sık sorulan sorular
Alanya'da daire fiyatları 2026'da ne kadar? Ortalama satılık daire ilan fiyatı yaklaşık 5,85 milyon TL. Küçük ikinci el daireler 1,9 milyon TL civarından başlıyor, lüks sitelerdeki sıfır daireler ise 10 milyon TL'nin üzerine çıkabiliyor.
Alanya'da m² fiyatı ne kadar? Ortalama 59–63 bin TL. Başlıca mahalleler arasında en pahalısı Kargıcak (73 bin TL), en uygunu Demirtaş (49 bin TL).
Alanya'nın en uygun fiyatlı mahalleleri hangileri? Başlıca mahalleler arasında Demirtaş ve Avsallar; ortalama daire fiyatı 5 milyon TL'nin altında.
Alanya'da ev fiyatları artıyor mu? TL bazında yıllık %18–23 artış var. Ancak dolar bazında fiyatlar son bir yılda neredeyse yatay, enflasyondan arındırıldığında Türkiye genelinde konut fiyatları reel olarak geriliyor.
Alanya'da kira getirisi ne kadar? Uzun dönem kiralamada brüt yaklaşık %5, amortisman süresi yaklaşık 20 yıl. En yüksek getiri Avsallar, Oba ve Mahmutlar'da.
Alanya'da villa fiyatları ne kadar? Ortalama 17,4 milyon TL. En uygun villalar 5,45 milyon TL'den başlıyor, üst segmentte 220 milyon TL'ye kadar çıkıyor.
Yabancılar Alanya'da hangi fiyat aralığında konut alıyor? İkamet izni almak isteyen yabancılar için konutun değeri en az 200.000 dolar (yaklaşık 9,8 milyon TL) olmalı. Bu nedenle yabancı talebi büyük daireler, lüks siteler ve villalarda yoğunlaşıyor.
Kaynaklar: Emlakjet Alanya ve mahalle ilan istatistikleri (Eylül–Ekim 2026); Endeksa Antalya konut raporları (Mayıs ve Haziran 2026, Yeni Alanya aracılığıyla); TCMB Konut Fiyat Endeksi (Temmuz 2026); TÜİK yabancılara konut satış istatistikleri (Ağustos 2026); 1 Ekim 2026 döviz kurları. Rehber üç ayda bir güncellenir. Rakamlar bilgilendirme amaçlıdır, teklif niteliği taşımaz.
