Искан (iskan, официально yapı kullanma izin belgesi) — это разрешение муниципалитета на эксплуатацию и заселение здания. Он подтверждает, что дом построен в соответствии с утверждённым проектом и пригоден для проживания.
Зачем покупателю искан
Пока искана нет, здание юридически остаётся незавершённой стройкой. На практике это означает:
- сложности с постоянным подключением воды и электричества — дом может работать на временных строительных подключениях;
- банки, как правило, не выдают ипотеку на такие квартиры;
- возникают проблемы с оформлением ВНЖ по адресу квартиры;
- тапу остаётся в форме kat irtifakı и не переоформляется в полноценную собственность.
Для тех, кто покупает жильё ради вида на жительство, искан — один из ключевых документов. Подробнее об этом — на странице ВНЖ при покупке недвижимости.
Как получают искан
Искан запрашивает застройщик после окончания строительства. Муниципалитет (в Алании — Alanya Belediyesi) проверяет, соответствует ли здание проекту и строительным нормам. После выдачи искана кадастр переоформляет тапу из kat irtifakı в kat mülkiyeti — полноценную собственность на квартиру.
Сроки зависят от муниципалитета, готовности документов застройщика и того, нет ли отступлений от проекта. Конкретную дату заранее никто гарантировать не может, поэтому её разумно закреплять в договоре как обязательство застройщика.
Как проверить искан
- Попросите копию yapı kullanma izin belgesi и проверьте, что она выдана именно на ваш блок: в крупных комплексах блоки иногда сдаются по очереди.
- Посмотрите вид собственности в тапу. Если дом давно достроен, а в тапу всё ещё kat irtifakı, выясните причину.
- Уточните, как подключены вода и электричество — постоянно или временно.
- Проверьте, нет ли пристроек, надстроек или изменений, которые не отражены в проекте: они могут мешать получению искана.
Покупка до получения искана
Квартиру в строящемся доме покупать можно, но риски выше. Договор купли-продажи до регистрации (satış vaadi sözleşmesi) должен быть нотариальным, иначе он недействителен. В договор стоит включить срок сдачи дома, срок получения искана и ответственность застройщика за задержку.
Частые ошибки
- Верить устным обещаниям, что «искан будет через месяц».
- Планировать ВНЖ или ипотеку на квартиру без искана.
- Не проверять искан при покупке вторичного жилья в старых домах.
Что делаем мы
Перед сделкой мы проверяем наличие искана и вид собственности в тапу, а для новостроек — разрешительные документы застройщика и условия договора. Правила и практика муниципалитетов меняются, поэтому актуальные условия стоит уточнять перед покупкой. Сопровождение сделки описано в разделе подбор и сопровождение.