Кат иртифакы (kat irtifakı) — это зарегистрированное в кадастре право на будущую квартиру в строящемся доме или в доме, который ещё не получил искан. Владелец получает тапу на конкретную будущую независимую часть с долей в участке, а после выдачи искана тапу переоформляется в полноценную собственность — kat mülkiyeti.
Когда покупатель сталкивается с kat irtifakı
- При покупке квартиры в новостройке на этапе котлована или строительства.
- При покупке в доме, который уже построен, но ещё ждёт искан.
- Иногда — во вторичном жилье, если искан по каким-то причинам так и не был получен.
Чем kat irtifakı отличается от полной собственности
Права покупателя защищены записью в кадастре: квартира закреплена за ним, её можно продать или передать по наследству. Но пока у дома нет искана, здание формально не сдано. Из-за этого могут возникнуть сложности с постоянным подключением воды и электричества, ипотекой и оформлением ВНЖ по адресу квартиры.
Основные риски
- Задержка искана. Сроки зависят от застройщика и муниципалитета и заранее не гарантированы.
- Отступления от проекта. Лишние этажи или пристройки могут затянуть получение искана.
- Неверно оформленный договор. Если тапу ещё не переоформлено на покупателя, договор купли-продажи до регистрации (satış vaadi sözleşmesi) должен быть нотариальным, иначе он недействителен.
- Цена «на котловане» без учёта сроков. Выгода от более низкой цены может не окупить задержку с заселением или сдачей в аренду.
Как покупать безопасно
- Проверьте разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и то, что участок оформлен на застройщика или по договору с владельцем земли.
- Убедитесь, что в кадастре уже установлен режим kat irtifakı и за вами закреплена конкретная квартира.
- Оформляйте договор у нотариуса и фиксируйте в нём срок сдачи, срок получения искана и ответственность застройщика.
- Связывайте платежи с этапами строительства, а не вносите всю сумму сразу.
- После выдачи искана проследите, чтобы тапу переоформили в kat mülkiyeti.
Общий порядок покупки описан в статье как купить квартиру в Алании иностранцу.
Если цель — ВНЖ
Для ВНЖ по недвижимости надёжнее выбирать квартиру с исканом и тапу в форме kat mülkiyeti. Если вы рассматриваете новостройку, заранее уточните, к какому сроку дом получит искан. Правила меняются, поэтому актуальные условия стоит проверять перед сделкой.
Что делаем мы
Мы проверяем документы застройщика, статус участка и тапу, читаем договор до подписания и сопровождаем сделку у нотариуса и в кадастре. Подробнее — на странице подбор и сопровождение сделки.