В конце октября 2026 года Турция объявит коэффициент переоценки на 2027 год. Экономисты ждут около 27–28%. Для владельцев недвижимости эта цифра важнее, чем кажется: по новому закону именно на неё с 2027 года будет расти налоговая стоимость каждой квартиры и виллы. Вместе с ней вырастут налог на имущество, госпошлины и минимальная база для налога на тапу.
Мы собрали в одном месте все налоги, которые платит владелец недвижимости в Турции: при покупке, каждый год, при сдаче в аренду и при продаже. С цифрами на 2026 год, прогнозом на 2027-й и примерами расчёта.
Коротко: что меняется в 2027 году
- Налог на имущество (emlak vergisi) будет расти на полный коэффициент переоценки, а не на половину, как раньше. При прогнозе 27–28% налог вырастет примерно на столько же.
- Налог на тапу остаётся 4%, но база для него не может быть ниже налоговой стоимости объекта, а штраф за занижение цены в договоре вырос.
- Госпошлины и фиксированные сборы (кадастровый сбор, пошлины за ВНЖ, паспорт и т. д.) традиционно индексируются на коэффициент переоценки.
- Ставки налога на доходы — пороги налоговых ступеней тоже вырастут, первая ступень, по прогнозу, примерно до 241 000 лир.
Всё это касается и иностранцев: налоги на недвижимость в Турции не зависят от гражданства владельца.
Что такое коэффициент переоценки и почему он важен
Коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı) — это годовая индексация налогов, пошлин и штрафов в Турции. Его рассчитывают по индексу цен производителей за год и объявляют в конце октября. На 2026 год коэффициент составил 25,49%, на 2027 год эксперты прогнозируют 27–29%.
До 2026 года налоговая стоимость недвижимости росла только на половину этого коэффициента. Закон № 7566, опубликованный в Официальной газете 19 декабря 2025 года, изменил правило:
- на 2026 год налоговая стоимость не могла превысить двойную стоимость 2025 года;
- с 2027 по 2029 год стоимость каждый год будет увеличиваться на полный коэффициент переоценки.
Проще говоря: если коэффициент составит 28%, налоговая стоимость вашей квартиры в 2027 году вырастет на 28%, а с ней и налог.
Налоги при покупке недвижимости
Налог на тапу (tapu harcı)
- Ставка: 4% от цены, указанной при регистрации сделки.
- Кто платит: по закону — по 2% покупатель и продавец, на практике условия обсуждаются в каждой сделке.
- Что важно с 2026 года: цена в декларации не может быть ниже налоговой стоимости объекта. Если выяснится, что цена занижена, штраф составит 100% недоплаченного налога (раньше было 25%).
Совет: указывайте реальную цену сделки. Кроме риска штрафа, заниженная цена в тапу создаёт проблемы при ВНЖ по недвижимости, при гражданстве за инвестиции и при будущей продаже.
Кадастровый сбор (döner sermaye)
Фиксированный сбор за регистрацию сделки — в 2026 году около 6 700 лир. С 2027 года он вырастет вместе с коэффициентом переоценки.
НДС (KDV) на новостройки
При покупке новой квартиры у застройщика в цену включается НДС. Иностранцы-нерезиденты могут получить освобождение от НДС при соблюдении условий:
- это первая продажа объекта застройщиком;
- не менее 50% цены переведено в Турцию в иностранной валюте до даты счёта, остальное — в течение года;
- объект нельзя продавать 3 года с даты регистрации тапу, иначе НДС с процентами придётся доплатить.
Освобождение не действует для вторичного рынка и для тех, кто постоянно живёт в Турции.
Сопутствующие расходы
Отчёт об оценке от лицензированной компании (обязателен для гражданства и для ВНЖ по недвижимости, в остальных случаях его может запросить кадастр), присяжный переводчик, обязательная страховка от землетрясений DASK, подключение коммунальных услуг. Все расходы при покупке мы разбирали в статье «Цены на недвижимость в Алании в 2026 году».
Ежегодные налоги владельца
Налог на имущество (emlak vergisi)
Платят все владельцы недвижимости в Турции, включая иностранцев. Ставки зависят от типа объекта и от того, находится ли он в городе со статусом мегаполиса:
| Тип объекта | Обычный муниципалитет | Мегаполис (büyükşehir) |
|---|---|---|
| Жильё | 0,1% | 0,2% |
| Коммерческая недвижимость | 0,2% | 0,4% |
| Участок под застройку (arsa) | 0,3% | 0,6% |
| Сельхозземля (arazi) | 0,1% | 0,2% |
Алания входит в провинцию Анталья, которая имеет статус мегаполиса, поэтому для квартир и вилл в Алании действует ставка 0,2%. К сумме налога добавляется 10% сбора на сохранение культурного наследия.
Ставка применяется не к рыночной цене, а к налоговой стоимости (emlak vergi değeri), которую рассчитывает муниципалитет. Обычно она заметно ниже рыночной.
Пример расчёта. Квартира в Алании с налоговой стоимостью 2 000 000 лир:
- 2026 год: 2 000 000 × 0,2% = 4 000 лир + 10% = 4 400 лир в год;
- 2027 год при коэффициенте 28%: стоимость 2 560 000 лир → 5 120 + 512 = 5 632 лиры в год.
Как и когда платить: двумя частями — до 31 мая и до 30 ноября. Оплатить можно в муниципалитете Алании, онлайн на сайте муниципалитета или через e-Devlet. За просрочку начисляется ежемесячная пеня.
Кто платит в год покупки: налог за текущий год платит владелец на 1 января. Новый собственник начинает платить со следующего года после покупки.
Налог на дорогое жильё (değerli konut vergisi)
Этот налог касается премиального сегмента — виллы и большие квартиры с видом на море. Он платится, если налоговая стоимость жилья превышает порог. В 2026 году порог составлял 17 711 000 лир.
Ставки 2026 года:
- от 17 711 000 до 26 567 000 лир — 0,3% с суммы сверх порога;
- от 26 567 000 до 35 425 000 лир — 26 568 лир плюс 0,6% сверх 26 567 000;
- свыше 35 425 000 лир — 79 716 лир плюс 1% сверх 35 425 000.
Налог декларируется самостоятельно до 20 февраля и платится двумя частями. Порог ежегодно индексируется, на 2027 год его объявят в конце года. Важно: считается налоговая стоимость, а не рыночная, поэтому многие дорогие объекты под этот налог не попадают. Мы проверяем этот момент для каждой виллы до сделки.
Страховка от землетрясений DASK
Обязательная ежегодная страховка для любого жилья в Турции. Без действующего полиса нельзя оформить сделку и подключить коммунальные услуги. Стоимость зависит от площади, района и типа здания и обычно невелика по сравнению с другими расходами.
Налог с дохода от аренды
Если вы сдаёте квартиру, доход облагается подоходным налогом — и для резидентов, и для иностранцев, которые не живут в Турции.
Долгосрочная аренда жилья:
- необлагаемый минимум за 2026 год — 58 000 лир (при соблюдении условий);
- сумма сверх него облагается по прогрессивной шкале: 2026 год — 15% до 190 000 лир, 20% до 400 000, 27% до 1 000 000, 35% до 5 300 000 и 40% свыше;
- расходы можно учесть фактически или «упрощённо» (15% дохода);
- с 2025 года проценты по кредиту на сдаваемое жильё больше нельзя вычесть из дохода;
- декларация подаётся в марте следующего года.
Пример. Квартира сдаётся за 26 000 лир в месяц — 312 000 лир в год. Минус необлагаемые 58 000 = 254 000. Минус 15% упрощённых расходов (38 100) = 215 900 лир налоговой базы. Налог: 28 500 лир (15% с первых 190 000) + 5 180 лир (20% с остатка) = около 33 700 лир за год.
Посуточная аренда облагается по другим правилам и требует разрешения. Об этом — в отдельной статье, которая скоро выйдет в нашем блоге.
Налог при продаже недвижимости
Если вы продаёте недвижимость в течение 5 лет с даты покупки, прибыль облагается налогом на прирост стоимости (değer artış kazancı):
- цена покупки индексируется на инфляцию производителей (если рост индекса за период составил не менее 10%);
- из прибыли вычитается необлагаемая сумма — 150 000 лир в 2026 году;
- остаток облагается по прогрессивной шкале и декларируется в марте следующего года.
После 5 лет владения продажа квартиры физическим лицом налогом на прирост, как правило, не облагается. Но правила в этой области в последние годы менялись, поэтому перед продажей стоит проконсультироваться с бухгалтером. Помощь с продажей — на странице «Продать недвижимость в Алании».
Сколько в итоге платит владелец квартиры в Алании
Пример для квартиры 2+1 рыночной стоимостью около 150 000 $ с налоговой стоимостью 2 000 000 лир:
| Налог / сбор | 2026 | 2027 (прогноз) |
|---|---|---|
| Налог на имущество | ~4 400 ₺ | ~5 600 ₺ |
| Налог на дорогое жильё | не применяется | не применяется |
| DASK | несколько тысяч ₺ | + индексация |
| Налог с аренды (если сдаётся за 26 000 ₺/мес.) | ~33 700 ₺ | зависит от новых порогов |
Ежегодные налоги владельца жилья в Турции по-прежнему ниже, чем в большинстве стран Европы. Основная нагрузка приходится на покупку (4% тапу, НДС на новостройки) и на доход от аренды.
Что можно сделать до конца 2026 года
- Если вы планируете покупку — регистрация сделки до 1 января позволит оформить её по сборам и налоговой стоимости 2026 года. Налог на имущество за 2027 год вы всё равно будете платить, но базу для налога на тапу зафиксируете по текущим ценам.
- Если вы владелец — проверьте налоговую стоимость своей квартиры в e-Devlet или в муниципалитете и оплатите вторую часть налога за 2026 год до 30 ноября.
- Если вы сдаёте жильё — соберите договоры и платежи за 2026 год, чтобы в марте 2027 года спокойно подать декларацию.
- Если у вас вилла — оцените, не попадает ли она под налог на дорогое жильё в 2027 году.
Мы сопровождаем покупку от выбора объекта до тапу и заранее считаем все налоги по конкретной квартире или вилле. Подробнее — на странице «Подбор и сопровождение сделки». Объекты — в каталоге недвижимости в Алании.
Частые вопросы о налогах на недвижимость в Турции
Какие налоги платит владелец квартиры в Турции? Ежегодно — налог на имущество (emlak vergisi) и страховку DASK, для дорогого жилья — налог на дорогое жильё. При покупке — налог на тапу 4% и НДС на новостройки, при сдаче в аренду — подоходный налог, при продаже в течение 5 лет — налог на прирост стоимости.
Сколько составляет налог на имущество в Алании? 0,2% от налоговой стоимости жилья плюс 10% сбора. Для квартиры с налоговой стоимостью 2 млн лир — около 4 400 лир в 2026 году и около 5 600 лир в 2027 году при коэффициенте переоценки 28%.
Насколько вырастет налог на недвижимость в 2027 году? По закону № 7566 налоговая стоимость с 2027 года растёт на полный коэффициент переоценки. Его объявят в конце октября 2026 года, прогноз — 27–28%. На столько же примерно вырастет и налог.
Платят ли иностранцы налоги на недвижимость в Турции? Да, по тем же правилам, что и граждане Турции: налог на имущество, налог на тапу, налог с аренды и налог при продаже.
Кто платит налог на тапу — покупатель или продавец? По закону по 2% каждый, всего 4%. На практике распределение обсуждается в каждой сделке.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Турции? Если продажа происходит в течение 5 лет после покупки, с прибыли сверх необлагаемой суммы (150 000 лир в 2026 году) платится налог по прогрессивной шкале. После 5 лет владения продажа жилья физическим лицом, как правило, налогом на прирост не облагается.
Что такое налог на дорогое жильё? Ежегодный налог на жильё, налоговая стоимость которого превышает порог — 17 711 000 лир в 2026 году. Ставка — от 0,3% до 1% с суммы сверх порога.
Источники: закон № 7566 (Resmî Gazete № 33112 от 19.12.2025, обзор KPMG); Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği № 88 (налог на дорогое жильё 2026); ставки налога на имущество — Emlak Vergisi Kanunu, ст. 8 и 18; пороги подоходного налога и необлагаемый минимум аренды 2026 — обзор KPMG; необлагаемая сумма прироста стоимости — PwC Türkiye; освобождение от НДС для иностранцев — Erdem & Erdem; прогноз коэффициента переоценки — Ensonhaber (14.09.2026), Finansopia (02.09.2026). Статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией.
