Değer artış kazancı, gerçek kişilerin satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl içinde kârla satmaları durumunda ödedikleri gelir vergisidir. Konut 5 yıldan uzun süre elde tutulduysa, gerçek kişinin yaptığı satış kural olarak bu vergiye tabi değildir.
Vergi ne zaman doğar?
5 yıllık süre, mülkiyetin tapuya tescil edildiği tarihten satış tarihine kadar hesaplanır. Önemli olan konutta ne kadar oturduğunuz değil, ne kadar süredir malik olduğunuzdur. Türk vatandaşları ve yabancılar aynı kurallara tabidir.
5 yıllık sürenin dolmasından sonra yapılan satışlarda gerçek kişi genellikle vergi ödemez. İstisna, satışın ticari faaliyet sayılmasıdır; örneğin düzenli olarak alım satım yapılıyorsa farklı kurallar uygulanır.
Vergiye tabi kazanç nasıl hesaplanır?
- Belgelerde yer alan satış bedeli ve alış bedeli esas alınır.
- Elde tutma süresinde Yİ-ÜFE %10 veya daha fazla arttıysa alış bedeli bu endeksle güncellenir.
- Kalan farktan istisna tutarı düşülür; 2026 yılı için bu tutar 150.000 ₺'dir.
- Kalan kısım gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı olarak vergilendirilir.
Buradan çıkan pratik sonuç şu: alımda tapuya düşük bedel beyan edildiyse, 5 yıl içindeki satışta kazanç daha yüksek, vergi de daha fazla çıkar. Düşük beyanın doğrudan bir riski de var: 2026'dan itibaren eksik ödenen tapu harcı için ceza, eksik tutarın %100'üdür.
Beyan ve ödeme
Bu vergi tapudaki işlem sırasında kesilmez; satıcı kendisi beyan eder. Yıllık gelir vergisi beyannamesi, satışı izleyen yılın mart ayında verilir ve vergi, vergi dairesinin belirlediği sürelerde ödenir. Beyan için vergi numarası gerekir. Yurt dışında yaşıyorsanız beyannameyi bir mali müşavire vermek en pratik yoldur.
Sık yapılan hatalar
- Verginin yabancıları kapsamadığını düşünmek. Yabancılar da aynı esaslara göre öder.
- Verginin tapuda kesileceğini düşünüp beyanname vermemek. Tapu müdürlüğü bu vergiyi kesmez.
- Geçen yılın rakamlarına güvenmek. İstisna tutarı ve hesaplama usulü değişebilir; satıştan önce mali müşavirle kontrol edin.
- Alım belgelerini saklamamak. Belgeler olmadan alış bedelini ve tarihini kanıtlamak zorlaşır.
Nasıl yardımcı oluyoruz?
Gayrimenkulünüzü bizimle satarken satışın değer artış kazancı vergisine girip girmeyeceğini önceden belirtiyor, hesaplama ve beyan için mali müşavir öneriyoruz. Kurallar değişebildiği için kesin tutarı her zaman bir uzman teyit etmelidir. Diğer ödemeler için emlak vergileri rehberimize bakabilirsiniz.